2020 Kasım ayı ortalama konut fiyatları

2020 sonbaharında büyükşehirlerde emlak fiyatları nasıl bir değişim gösterdi? Önümüzdeki sene için beklentiler ne yönde? Gerçek verilere dayalı istatistiklere göre cevapları yazımızda bulacaksınız.

2020 senesi Covid-19 virüsü nedeniyle tüm dünya için zor bir dönem oldu. Pandemi, hâlâ tüm dünyada etkisini sürdüyor. Dünya Sağlık Örgütü’nün açıkladığı verilere göre Kasım ayı itibarıyla toplam vaka sayısı dünya genelinde 50 milyonu aştı. Son haftalarda aşı üreticilerinden peş peşe gelen olumlu haberler ise önümüzdeki sene için umut vadediyor.

Emlak sektörü de bu süreçte ciddi dalgalanmalar yaşadı. Pandeminin görece hafif seyrettiği yaz aylarında düşük faizlerin ve yapılan kampanyaların yanında birikmiş talebin de etkisiyle konut satışlarında rekorlar kırıldı. TÜİK tarafından açıklanan verilere göre Temmuz ayında Türkiye genelinde konut satış rakamı 229 bin 357 olurken bir önceki yılın aynı ayına göre %124,3 artış gösterdi. Sonbahara girilirken salgının yarattığı belirsizlik ve ticari faaliyetlerdeki daralmayla birlikte satış rakamlarında düşüş gözlemledik. Son açıklanan Ekim ayı rakamlarında da bu trendin devam ettiği görülüyor. TÜİK Ekim ayı verilerine göre Türkiye genelinde konut satış rakamı 119 bin 574 olurken bir önceki yılın aynı ayına göre %16,3 düşüş gösterdi. Son yapılan faiz artışıyla birlikte kredi faizlerinin yükselmesi sonucu kısa vadede satış rakamlarındaki düşüş eğiliminin sürmesi muhtemel görünüyor.

Talepte yaşanan bu dalgalanmalar fiyatları da bir miktar yukarı taşıdı ve 2019 senesinin aksine konut metrekare satış fiyatları yılın ilk dokuz ayında enflasyon oranının üzerinde bir artış gösterdi. Flatfy’ın kullanıcılarına sunduğu geniş ölçekteki veri tabanı sayesinde hazırladığı infografiklerden yararlanarak konut fiyatlarına ilişkin gerçek verilere dayalı rakamları sizler için derledik.

İstanbul’daki satılık daire ilanları baz alınarak elde edilen ilçelere göre ortalama konut satış fiyatlarını aşağıdaki grafiğimizde bulabilirsiniz.

2020 Kasım ayı ortalama konut fiyatlarını, Flatfy tarafından onbinlerce ilanın analiz edilmesiyle hazırlanan reel fiyatları baz alarak inceleyeceğiz. Bir emlak arama motoru olan Flatfy, çok sayıda farklı platformdan gelen tüm emlak ilanlarını tek bir sitede buluşturarak ilan sayısı bakımından oldukça büyük bir veri tabanına sahip olmanın avantajıyla geniş bir kullanıcı kitlesine hitap ediyor. Yerli emlak portalları ile iş birlikleri yanında daha küçük ölçekli emlak ofislerinin portföylerini de ilan havuzuna dahil ederek benzersiz bir seçenek zenginliği sağlıyor. Bu yönüyle Flatfy emlak sektörünün Google’ı olmayı hedefliyor.

Flatfy, yapay zeka teknolojisi sayesinde emlak ilanlarını otomatik olarak analiz ederek yinelenen ilanları gruplandırıyor ve tek bir ilan olarak görüntülüyor. İlanların kalite kontrolünü yaparak sadece kriterleri sağlayan ilanları kullanıcılara gösteriyor. Bu veriler de Flatfy üzerinden sunulan ilanlar analiz edilerek kalite kriterlerine uygunluğu tespit edilen tüm ilanlar baz alınarak hesaplanıyor.  Flatfy dönem dönem bu verilerin yer aldığı raporlar yayımlayarak emlak fiyatlarındaki değişim trendlerine ilişkin kullanıcılarını bilgilendiriyor. Bu raporların sonuncusu da geçtiğimiz günlerde yayımlandı.

Flatfy emlak arama motorunun verilerine göre 2+1 daireler için 3 büyük kentimizdeki Kasım ayı ortalama konut satış fiyatları şu şekilde oluştu:

İSTANBUL

İstanbul’da özellikle 2010’dan itibaren yaklaşık 5-6 yıllık süreçte konut fiyatlarının aşırı değerlenmesi nedeniyle son 3 senedir fiyat artışları sınırlı kalmış görünüyordu. Özellikle bu yılın bahar ve yaz aylarında faizlerin de düşük seyretmesi sebebiyle konut satışlarının yüksek rakamlara ulaşması sonucu fiyatlar belirgin şekilde artış gösterdi. 2020 Eylül ayı itibarıyla geçen yılın aynı ayına göre konut fiyatları artış oranı İstanbul’da %25,7 oldu.

İstanbul’un 39 ilçesindeki satılık daireler için Kasım ayında internette verilen emlak ilanlarının fiyat ortalamaları alındığında kent geneli için 2+1 dairelerin ortalama satış fiyatının 401.368 TL olduğu belirlendi.

İstanbul’un ilçelerini ayrı ayrı incelediğimizde ise en düşük ve en yüksek ortalama fiyatlar arasındaki makasın oldukça açık olduğunu görüyoruz. En yüksek ortalama konut fiyatları beklenildiği üzere demografik açıdan sosyo-ekomik düzeyi yüksek olan denize komşu ilçelerde oluşmuş durumda. Bunların başında İstanbul’un fiyat şampiyonu ilçesi Sarıyer geliyor. Sarıyer ilçesinde 2+1 dairelerin ortalama satış fiyatı 1.600.000 TL şeklinde gerçekleşmiş. Bunun yanında ticari faaliyetlerin ve nüfusun yoğun olduğu iç kısımlarda kalan bazı ilçelerde de fiyatlar ortalamanın üzerinde. Bunlara örnek olarak verebileceğimiz Şişli ilçesinde 2+1 dairelerin Kasım ayı ortalama satış fiyatı 506.667 TL düzeyinde. İstanbul’un iç kesimlerinde kalan ilçelerde ise fiyatların görece daha düşük olduğunu görüyoruz. Bununla birlikte iç kesimlerde bulunmasına ve şehir merkezine uzak olmasına rağmen dikey yapılaşmanın ve markalı konut projelerinin yoğun olarak yer aldığı Başakşehir ilçesinde 2+1 daireler için ortalama satış fiyatının 490.771 TL ile İstanbul ortalamasına oldukça yakın olduğunu belirtmekte fayda var. 237.061 TL ile en düşük 2+1 ortalama daire satış fiyatına sahip İstanbul ilçesi ise Esenyurt.

İstanbul’un ilçelerine göre 1+1 daire ortalama satış fiyatları :

İstanbul’un ilçelerine göre 3+1 daire ortalama satış fiyatları :

Genel ortalamaya baktığımızda üç büyük kentimiz arasında İstanbul konut fiyatlarının en yüksek olduğu şehir olarak göze çarpıyor.

ANKARA

Ankara’da konut metrekare fiyatlarındaki artış oranı son 3 senedir tek haneli seviyelerdeydi. Ancak, Türkiye genelinde olduğu gibi Ankara’da da yılın ilk 9 ayında konut fiyatlarındaki artış enflasyon oranın üzerinde gerçekleşti. Konut fiyatları Ankara’da son bir sene içerisinde %27,2 oranında artış gösterdi.

Ankara genelinde 2+1 dairelerin ortalama satış fiyatı Kasım ayında 203.383 TL düzeyinde gerçekleşmiş görünüyor. Normal olarak İstanbul’la kıyaslandığında oldukça düşük seviyede. Ortalama fiyatların 25 ilçenin tamamını teker teker ele aldığımızda da İstanbul ortalamasının altında olduğunu söyleyebiliriz. Memur ve öğrenci kenti olarak bilinen Ankara’da genel olarak merkezdeki ilçelerde yüksek fiyatlar göze çarpıyor. Ankara’nın en köklü ilçelerinden birisi olan ve aynı zamanda ticaret ve kültür hayatının merkezi Çankaya ilçesinde 2+1 dairelerin ortalama satış fiyatı 325.000 TL seviyelerinde. Ankara’nın bir diğer gözde ilçesi Yenimahalle’de ise 2+1 dairelerin Kasım ayı ortalama satış fiyatı 265.000 TL düzeyinde gerçekleşmiş durumda. Son dönemde markalı konut projelerinin gözde bölgesi olan ve şehir merkezinin hareketliliğinden uzak olmakla birlikte ulaşım açısından avantajlı konumdaki Gölbaşı ilçesinde 2+1 daire ortalama satış fiyatı 270.000 TL ile Ankara ortalamasının üzerinde.

İZMİR

İzmir, ciddi ölçüde eskimiş yapı stoğunun bulunması, kentsel dönüşüm ihtiyacı gibi nedenlerle son yıllarda inşaat sektörünün gözdesi durumunda. Ayrıca iklimi, tatil yörelerine yakınlığı ve demografik yapısı sebebiyle İzmir birçok vatandaşımızın yaşamak istediği yerlerin başında geliyor. Çok hızlı şekilde göç alan şehir son 3 senedir konut fiyatları artış hızında Ankara ve İstanbul’u sollamış durumda. İzmir’deki satılık daire ilanları incelendiğinde görülebileceği üzere konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı %27,8’i buldu.

30 ilçesi ile İzmir’in tamamını göz önünde bulundurduğumuzda 2+1 daireler için Kasım ayı ortalama satış fiyatının 356.020 TL olduğunu görüyoruz. Türkiye’nin her bölgesinden hızla göç alan kent, gayrimenkul fiyatlarının da oldukça hızlı artış gösterdiği illerimizden. Şehir merkezindeki ilçelerin konut yatırımında ön plana çıktığı ve bu bölgelerde ortalama daire fiyatlarının yüksek olduğunu gözlemliyoruz. İzmir’in merkez ilçelerinden Balçova’da 2+1 daireler için Kasım ayında ortalama satış fiyatı 440.000 TL düzeyinde gerçekleşmiş durumda. 2+1 daireler için ortalama satış fiyatının en yüksek olduğu İzmir ilçesi ise 800.000 TL ile Narlıdere. İzmir’in olduğu kadar Türkiye’nin de en revaçta tatil yörelerinden birisi olan Çeşme ilçesinde 2+1 dairelerin ortalama satış fiyatı 390.000 TL seviyeleri ile İzmir ortalamasının üzerinde.

Üç büyük kentimiz içerisinde İzmir ortalama konut satış fiyatları ile ikinci sırada yer alıyor. Son yaşanan depremin etkisi ile talebin artması yüzünden belli bölgelerde fiyatların kısa vadede bir miktar daha yukarı yönlü değişim göstermesini bekleyebiliriz. Bunun aksine hasarların yaşandığı bazı ilçelerde ise fiyatlarda düşüşler görülebilir..